Comprare casa a distanza: 3 modi per fare in sicurezza compromesso e rogito

Oggi, comprare casa è già un passo importante di per sé; comprare casa a distanza lo è ancora di più.

Prima di entrare nel merito, è utile chiarire un termine frequente nelle compravendite immobiliari: compromesso e contratto preliminare indicano, dal punto di vista legale, lo stesso accordo.

“Compromesso” è il nome più comune nell’uso quotidiano, mentre “contratto preliminare” è la definizione utilizzata dalla legge.

Con questo contratto, acquirente e venditore si impegnano a concludere successivamente il rogito.

La necessità di rogitare senza essere fisicamente presenti non nasce, però, solo oggi: durante il periodo Covid, ad esempio, molti acquirenti e venditori hanno dovuto gestire il contratto preliminare, cioè il cosiddetto compromesso ed il rogito senza poter viaggiare, perché gli spostamenti erano limitati o addirittura impossibili.

In quella fase si sono consolidate soluzioni che oggi restano molto utili anche per chi vive in un’altra città, lavora all’estero o ha tempi di lavoro che non permettono presenze continue.

Pensiamo, ad esempio, a chi vuole comprare un bilocale a Milano Città Studi, trasferendosi tra qualche mese: sarà interessato a vedere l’immobile, a capire il contesto urbano, a impostare proposta e compromesso, ma non può permettersi di venire in città per ogni appuntamento.

Per ovviare a questo problema, oggi esistono diverse modalità diverse per organizzare in sicurezza proposta, compromesso e rogito anche quando non puoi essere presente a ogni passaggio.

1.    Contratto preliminare digitale: cosa puoi firmare davvero a distanza

Una possibilità per rendere più semplice l’acquisto di casa a distanza riguarda il contratto preliminare.

Se il preliminare viene redatto come documento informatico, può essere firmato a distanza dalle parti mediante Firma Elettronica Qualificata (FEQ).

Questi strumenti permettono di identificare il firmatario, garantire l’integrità del documento e rispettare il requisito della forma scritta previsto per i contratti preliminari immobiliari.

Questa soluzione può essere utile quando acquirente e venditore vivono in città diverse e hanno già definito con chiarezza prezzo, tempistiche, caparra, condizioni sospensive e documentazione dell’immobile.

Prima della firma, è comunque importante che il testo sia controllato con attenzione e che siano chiarite le modalità di registrazione del preliminare.

2.    Scrittura privata autenticata: più forza al preliminare

Il compromesso, in genere, è stipulato mediante scrittura privata.

La scrittura privata è un contratto sottoscritto dalle parti, senza l’intervento del notaio, ma che ha, comunque, piena validità legale, salvo i casi in cui la legge pretende l’atto pubblico a pena di nullità.

La scrittura privata autenticata è invece un contratto firmato dalle parti (ad esempio un compromesso) su cui il notaio autentica le firme, attestando che sono state apposte dalle persone indicate e conferendo al documento un particolare valore probatorio.

La legge (art. 1350 c.c) prescrive che la compravendita di immobili debba essere fatta con contratto scritto, ma non prevede necessariamente l’atto pubblico.

Anche per la trascrizione, non è indispensabile l’atto pubblico, ma è sufficiente una scrittura privata autenticata da notaio.

È possibile, quindi, che ciascuna delle parti, venditore e compratore, sottoscriva lo stesso contratto, in luoghi diversi, ciascuno davanti al proprio notaio di fiducia.

Questa soluzione è utile in due casi: quando le parti possono firmare in luoghi diversi, ma si vuole dare al preliminare una forza maggiore rispetto a una semplice scrittura privata, oppure quando si desidera strutturare meglio l’impegno reciproco prima del rogito, soprattutto se si stanno gestendo molte fasi a distanza.

Nel contesto di una compravendita a distanza, la scrittura privata autenticata consente, quindi, di:

• Definire con precisione prezzo, tempi, modalità di pagamento e condizioni;
• Gestire la raccolta delle firme e la loro autenticazione in modo coordinato dal notaio;
• Arrivare al rogito con un quadro contrattuale già molto solido, anche se non ci si è incontrati fisicamente a ogni passaggio.

È il caso, ad esempio, di un preliminare firmato da un venditore a Milano e da un acquirente che vive in un’altra città, con le firme autenticate dal notaio e raccolte in momenti diversi.

3.    Rogito a distanza: una precisazione sui limiti da remoto

È essenziale distinguere il preliminare dal rogito finale: il rogito immobiliare non può essere concluso integralmente in videoconferenza con firme digitali da remoto.

In pratica, puoi coordinare a distanza la ricerca dell’immobile, le visite virtuali, lo scambio di documenti e, in alcuni casi, anche la firma del compromesso.

Per il rogito, invece, occorre essere presenti dal notaio oppure utilizzare una procura speciale oppure stipulare l’atto per scrittura privata autenticata.

4.    Procura speciale: comprare casa delegando firma e presenza

La soluzione classica per chi non può essere presente né al compromesso né al rogito è comprare casa tramite procura speciale notarile.

In questo caso, la procura può essere firmata presso un notaio vicino a dove vivi e, in seguito, inviata al notaio di Milano che seguirà l’atto, così non sei obbligato a spostarti solo per conferire il mandato.

Con la procura speciale:

• Conferisci a un soggetto di fiducia (familiare, collaboratore, professionista) il potere di firmare gli atti in tuo nome;
• Il procuratore può sottoscrivere proposta, contratto preliminare (compromesso) e rogito, entro limiti chiari indicati nel testo della procura.

È la modalità che ha permesso, ad esempio, a molti clienti durante il periodo Covid di concludere compravendite pur essendo bloccati in altre regioni o all’estero: tu concordi condizioni e decisioni, il tuo rappresentante svolge la parte formale in studio notarile.

Dal punto di vista giuridico, il valore degli atti resta pieno; dal punto di vista pratico, si riducono spostamenti e vincoli organizzativi.

Come accordarsi per i pagamenti quando si compra a distanza

Un punto delicato, soprattutto quando non si è presenti di persona, è come accordarsi per i pagamenti tra proposta, compromesso e rogito.

Di solito:

• alla proposta d’acquisto si versa una somma iniziale (caparra o deposito), concordata in base al valore dell’immobile e alla trattativa;
• al compromesso si può arrivare a una quota più significativa (spesso una percentuale del prezzo pattuito), che rafforza l’impegno reciproco;
• al rogito si versa il saldo, con le modalità concordate (assegni circolari, bonifici, eventuale intervento del mutuo).

In una situazione normale, i pagamenti avvengono al momento della sottoscrizione dell’atto, ma quando si compra casa a distanza, invece, le somme possono essere versate prima della firma in un apposito conto dedicato indicato dal notaio: il cosiddetto conto deposito.

Si tratta di un conto separato, impignorabile e destinato esclusivamente a quelle specifiche operazioni: il notaio, in qualità di Pubblico Ufficiale, mantiene le somme e le trasferisce al venditore solo al perfezionamento dell’atto, offrendo una tutela aggiuntiva per entrambe le parti.

Quando si compra a distanza, è importante dunque che le modalità di pagamento siano descritte con chiarezza nei documenti e che vengano indicati i tempi entro cui verranno versate le somme.

Inoltre, vanno indicate eventuali clausole sospensive (ad esempio legate al finanziamento), scritte in modo preciso, così da evitare equivoci.

In questo modo, anche se non sei fisicamente presente, sai esattamente quanto, come e quando verranno versate le somme, e secondo quali condizioni.

Quanto costa fare un atto notarile a distanza?

A questo punto è naturale chiedersi quanto costa un atto notarile quando l’acquisto viene organizzato a distanza, soprattutto se si sceglie la modalità del rogito telematico.

Il costo complessivo non coincide con il solo compenso del notaio: comprende, infatti, imposte, spese vive e costi per visure, registrazione e trascrizione.

A titolo indicativo, per una compravendita residenziale ordinaria l’onorario notarile può orientativamente collocarsi tra 1.000 e 3.000 euro, oltre IVA e spese vive.

L’importo cambia in base al valore dell’immobile, alla complessità della pratica e agli adempimenti necessari.

Se l’acquisto è finanziato con un mutuo, occorre considerare che il notaio gestisce normalmente due atti distinti: il rogito di compravendita e l’atto di mutuo con iscrizione dell’ipoteca. Di conseguenza, anche le competenze notarili e le spese collegate possono aumentare.

A questi importi si aggiungono, poi, le imposte, che cambiano in base alla tipologia dell’acquisto.

Quando l’acquisto a distanza richiede il coinvolgimento di due notai, ad esempio perché le parti firmano in città diverse, il costo notarile può essere più alto rispetto a una stipula ordinaria. Oltre al rogito o al preliminare, occorre infatti considerare le competenze per gli atti svolti dai diversi studi e le eventuali spese accessorie. Anche la procura speciale comporta il costo del relativo atto notarile.

Se l’operazione prevede firme digitali, coordinamento tra studi notarili o gestione documentale a distanza, è utile chiedere in anticipo se tali attività siano già comprese nell’onorario oppure indicate come voci separate nel preventivo.

Per questo, il preventivo è bene che distingua chiaramente onorario, imposte, spese vive, costi della procura o di altri atti collegati ed eventuali costi per l’utilizzo di piattaforme o strumenti digitali.

Ma il vero tema, quando si decide di comprare casa senza essere sempre presenti, è capire quanto sia sicuro questo percorso e quali controlli vadano fatti sull’immobile e sui documenti.

È sicuro comprare casa a distanza?

La domanda che molti si fanno, infatti, è: “È davvero sicuro comprare casa a distanza?”

La risposta dipende meno dalla distanza in sé e più da come viene gestito il percorso.

Per comprare casa a distanza in modo sicuro, è fondamentale:

• Verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile;
• Controllare la planimetria e la corrispondenza con lo stato dei luoghi;
• Chiarire la situazione di pertinenze (cantina, solaio, box) e impianti (elettrico, gas, ecc.), specificando se a norma e se certificati;
• Conoscere il regolamento condominiale, le spese ordinarie e straordinarie, eventuali lavori deliberati;
• Definire bene proposta, preliminare e rogito, valutando quando utilizzare la procura speciale, la scrittura privata autenticata o, per il preliminare, la firma digitale qualificata.

La distanza, da sola, non è un problema se c’è qualcuno sul posto che verifica ciò che tu non puoi controllare direttamente e se gli atti vengono redatti e firmati con le giuste garanzie.

Il ruolo di Radovix quando si compra casa a distanza

Per chi vuole comprare casa a Milano a distanza, l’agenzia immobiliare Radovix è un valido partner operativo sul territorio, soprattutto nei quartieri come Città Studi, dove la domanda è molto vivace.

Nello specifico, Radovix si attiva per:

• Selezionare gli immobili più adatti alle tue esigenze, fornendo schede complete di foto, planimetrie e video;
• Organizzare visite virtuali e sopralluoghi, restituendoti un quadro chiaro su stato dell’immobile, condominio e contesto urbano;
• Aiutarti a formulare la proposta d’acquisto, definendo prezzo, caparra, tempi, modalità di pagamento e clausole sospensive in modo chiaro e comprensibile;
• Definire bene proposta, preliminare e rogito, valutando quando utilizzare la procura speciale, la scrittura privata autenticata o, per il preliminare, la firma digitale qualificata.
• Accompagnarti fino al giorno del rogito, facendo in modo che, anche se sei lontano, tu abbia sempre un quadro aggiornato e trasparente di ciò che sta accadendo.

In questo modo, la distanza diventa un fattore organizzativo, non un ostacolo alla sicurezza.

Vuoi comprare casa a Milano senza doverti spostare per ogni passaggio? Contatta Radovix per valutare il percorso più adatto alla tua situazione, anche se vivi lontano da Milano.

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