Comproprietà: 3 soluzioni per vendere un immobile con più intestatari

Accade spesso, a seguito di una successione o di un acquisto condiviso di immobili, che più persone si trovino a possedere un immobile in comproprietà.

In questi casi, la successiva volontà di vendere l’immobile può trasformarsi in un vero percorso a ostacoli.

Gestire opinioni diverse, aspettative opposte e necessità personali dei comproprietari può generare tensioni e dubbi, specialmente se qualcuno si oppone all’operazione o se i rapporti tra i comproprietari non sono completamente sereni.

A Milano, in aree strategiche e dal mercato molto dinamico come Città Studi o Centro Storico, la situazione si complica ulteriormente per il valore delle case e la rapidità richiesta nelle trattative.

Non è un caso che, attualmente, le domande più frequenti sull’argomento “comproprietà” spazino dal “come dividere un immobile in comproprietà?”, al “come uscire dalla comproprietà di un immobile?” e a “cosa succede se uno dei comproprietari non vuole vendere l’immobile?”.

In uno scenario immobiliare di questo tipo, conoscere tutte le alternative per vendere una casa in comproprietà può, dunque, fare la differenza, diventando un aiuto prezioso per uscire in tempi rapidi da una situazione di stallo che, come vedremo nelle prossime righe, può portare anche a una svalutazione dell’immobile, con conseguenti mancati introiti.

Divisione ereditaria: la soluzione amichevole

La soluzione più efficace e auspicabile rimane la divisione bonaria dell’eredità, particolarmente adatta a chi eredita più beni immobili o mobili.

In questo caso, se tutti i comproprietari sono disponibili al dialogo, è possibile concordare la suddivisione del valore complessivo del patrimonio, assegnando in seguito a ciascun proprietario un bene specifico in cambio della rinuncia agli altri diritti.

In questo modo, ogni bene viene assegnato integralmente a una sola persona attraverso un atto notarile, permettendole di diventarne proprietario unico.

Quest’ultima potrà, quindi, vendere liberamente l’immobile a lei assegnato, senza più dover ottenere il consenso degli altri.

Questa soluzione richiede alcuni passaggi chiave:

1. Trovare l’accordo tra tutti i comproprietari.
2. Far valutare i beni da un tecnico esperto, per garantirne l’equa ripartizione.
3. Redigere e firmare un atto notarile che sancisca la nuova titolarità dei beni.

La divisione ereditaria è una soluzione ideale quando c’è dialogo e buona volontà tra le parti, perché permette di evitare le lungaggini (e i costi) di percorsi più complessi, che tratteremo a seguire.

Hai ricevuto un immobile in eredità e non sai come affrontare la vendita? Leggi in questo articolo tutti i nostri consigli pratici.

Cessione della quota di comproprietà: la soluzione pratica

Se non si raggiunge l’accordo totale, la seconda via percorribile è la cessione del proprio diritto di proprietà (detto quota indivisa) sull’immobile.

In questo caso, quindi, non tutti i comproprietari dell’immobile vogliono vendere, ma chi lo desidera può cedere la propria quota a uno o più degli altri comproprietari, oppure anche a terzi.

In questo caso si parla di vendita della quota dell’immobile in comproprietà.

L’unico elemento da tener presente è che gli altri intestatari godono del diritto di prelazione: hanno, quindi, la possibilità di acquistare la quota alle stesse condizioni offerte da un potenziale acquirente esterno, venendo preferiti a quest’ultimo.

Anche in questo caso, l’iter di vendita segue una procedura specifica e regole precise:

1. Chi intende vendere deve notificare ufficialmente agli altri proprietari la propria intenzione, specificando prezzo e condizioni.
2. Secondo il Codice Civile art. 732, i coeredi o comproprietari hanno due mesi di tempo per esercitare il diritto di prelazione.
3. Se nessuno manifesta interesse, la quota può essere ceduta a un terzo estraneo.

Questa opzione consente, quindi, a chi vuole ottenere rapidamente liquidità dalla propria parte di eredità immobiliare, di uscire dalla comproprietà, mentre gli altri possono consolidare la loro posizione di proprietari.

Il rovescio della medaglia è che la vendita della “quota” consente a un acquirente di diventare nuovo comproprietario senza, però acquisire il pieno diritto sull’immobile, con tutte le complessità del caso.

Tuttavia, nel mercato immobiliare di Milano, dove la richiesta è alta, anche questa opzione può risultare interessante e da non sottovalutare.

Divisione giudiziale e vendita all’asta: la soluzione legale

Esistono, infine, situazioni in cui il dialogo tra coeredi o comproprietari si interrompe e non permette di raggiungere alcun accordo bonario.

In questo caso, le parti coinvolte possono ricorrere alla divisione giudiziale.

Seguendo questa strada, uno dei comproprietari può rivolgersi al Tribunale, che provvederà tramite CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) a chiedere una divisione forzosa del bene o, nei casi di indivisibilità materiale, la vendita all’asta dell’immobile, con successiva ripartizione tra i comproprietari del ricavato.

Questa soluzione va, evidentemente, valutata con cautela, perché comporta alcuni svantaggi:

1. Spese legali per nominare un avvocato, che rappresenti il comproprietario in Tribunale.
2. Tempi giudiziari spesso molto lunghi.
3. Rischio di incassare somme sensibilmente inferiori al valore reale di mercato, in quanto la vendita all’asta può portare a realizzare un valore anche del 20-30% inferiore rispetto a una compravendita “normale” su Milano (Dato: Osservatorio immobiliare FIMAA Milano 2024). Questo accade perché, se l’immobile va invenduto alla prima asta, in quella successiva viene proposto con un prezzo ribassato, e continuerà a ridursi nelle aste successive, finché non viene venduto.

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Un team specializzato può accelerare i tempi ed evitare errori costosi, massimizzando il valore della propria quota e aiutando a trovare una soluzione trasparente con soluzioni personalizzate anche laddove la situazione sembra “bloccata”.

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• Mediazione per favorire il dialogo e l’accordo tra tutti gli intestatari.
• Gestione completa della vendita, dalla documentazione all’acquirente finale, inclusi casi di dissenso tra i proprietari.

Collaborare con un’agenzia radicata sul territorio, come Radovix, significa poter contare su contatti verificati, conoscenza profonda delle dinamiche locali e su una struttura in grado di risolvere rapidamente anche le situazioni più complesse.

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Difficoltà di dialogo, tempi lunghi, rischi di svalutazione e incertezza legale sono, dunque, i principali ostacoli che, chi possiede un immobile in comproprietà, deve affrontare.

Ma le soluzioni, come visto, esistono e sono alla portata di tutti.

Ricorrendo a una consulenza professionale come quella di Radovix è possibile trasformare il problema in un’opportunità, semplificando le procedure e tutelando il valore del proprio patrimonio.

Scegliere un partner esperto su Milano significa, quindi, ottenere risultati concreti e personalizzati, anche nelle vendite più delicate o complesse.

 

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