Contratto a canone concordato: cos’è, come funziona e quando conviene sceglierlo

Affittare casa a Milano è una sfida che pone il proprietario di fronte a un bivio fondamentale: meglio la libertà di stabilire il prezzo, accettando però una tassazione spesso onerosa, o la sicurezza di un contratto di locazione a canone concordato a fronte di importanti sgravi fiscali?

Spesso, per abitudine o per mancanza di informazioni chiare, si tende a replicare il classico schema del “4+4” a mercato libero, che prevede una durata minima di 4 anni, prorogabile automaticamente di altri 4.

Di questo tipo di contratto abbiamo parlato anche nell’articolo “Come funziona il contratto di affitto 4+4, in 4 passi”

Eppure, il contratto a canone concordato rappresenta oggi una delle leve più efficaci per ottimizzare la rendita immobiliare, purché si conoscano bene le regole del gioco.

Termini come “Accordi Territoriali” e “Attestazione di Rispondenza” possono, infatti, spaventare e generare confusione se non si è del settore.

A questo si aggiunge una normativa specifica (in particolare la Legge 431/1998 e il Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017) che disciplina durata dei contratti, contenuti minimi e modalità di calcolo del canone.

In questo articolo, quindi, facciamo chiarezza su cos’è esattamente il canone concordato, quali sono le tipologie contrattuali esistenti e perché, soprattutto su una piazza come Milano, può rivelarsi la scelta vincente.

La città di Milano rientra, infatti, tra i comuni ad alta tensione abitativa per i quali, come si vedrà più avanti, è prevista, in presenza dei requisiti, la cedolare secca agevolata al 10% sui contratti a canone concordato.

Che cos’è il contratto a canone concordato?

Il contratto a canone concordato è una forma di locazione abitativa regolamentata.

A differenza del mercato libero, dove il canone è determinato esclusivamente dalla trattativa tra le parti, qui il corrispettivo mensile deve rientrare all’interno di parametri specifici (minimi e massimi) stabiliti dagli Accordi Territoriali.

Questi Accordi sono intese stipulate a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini.

Il riferimento normativo è l’art. 2, comma 3, della legge 431/1998 per i contratti abitativi 3+2 e l’art. 5 della stessa legge per i contratti transitori e per studenti universitari, attuati attraverso il DM 16 gennaio 2017 che ha approvato i modelli contrattuali tipo.

Il meccanismo è semplice: il legislatore offre al proprietario una tassazione agevolata in cambio di un affitto più sostenibile per l’inquilino.

Il risultato è una soluzione che, se ben calibrata, crea un vantaggio reciproco:

• Per il proprietario: accesso a benefici fiscali rilevanti, come la riduzione della base imponibile ai fini IRPEF nel caso in cui non si opti per la cedolare secca, oppure – in alternativa – la possibilità di applicare la cedolare secca agevolata al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa, tra cui rientra anche Milano, oltre a ulteriori riduzioni IMU previste da molti Comuni.
• ​ Per l’inquilino: un canone più basso rispetto ai valori medi di mercato.

Come si calcola il canone concordato: non esiste un prezzo unico

Uno degli errori più comuni è pensare che il “concordato” sia una cifra fissa.

Non è così: il calcolo è un’operazione quasi sartoriale che varia in base all’immobile e alla sua ubicazione.

Gli Accordi Territoriali prevedono, per ciascuna zona omogenea della città, una forbice di valori minimi e massimi al metro quadro, che viene poi modulata in base alle caratteristiche dell’alloggio.

Per definire l’ammontare dell’affitto a canone concordato a Milano, o in qualsiasi altro comune, bisogna consultare l’Accordo Territoriale vigente e seguire questi step:

1. Individuazione della zona: la città è suddivisa in aree omogenee, ognuna con valori minimi e massimi al metro quadro.
2. Analisi delle dotazioni: il valore esatto all’interno della forbice dipende dalle caratteristiche oggettive dell’appartamento. Elementi come ascensore, porta blindata, classe energetica o presenza di mobilio permettono di posizionarsi verso la fascia alta del canone.
3. Superficie: il valore al mq viene moltiplicato per la superficie dell’immobile, includendo anche pertinenze come box o cantine se locate congiuntamente.

Perché il contratto possa essere effettivamente stipulato a canone concordato, l’immobile deve inoltre rispettare alcuni requisiti di base: essere dotato di impianti a norma e disporre di un Attestato di Prestazione Energetica (APE) valido, come previsto dalla normativa vigente.

ATTENZIONE: il modello di contratto da utilizzare è standard e approvato da Decreti Ministeriali. Non è, quindi, possibile utilizzare bozze “fai da te” o modificare le clausole a piacimento, pena la nullità di alcune pattuizioni o la perdita delle agevolazioni.

Le 3 tipologie di contratto concordato

Sotto l’ombrello del “canone concordato” rientrano tre tipologie contrattuali distinte, ognuna pensata per una specifica esigenza abitativa:

• Contratto abitativo ordinario (3+2): è l’alternativa diretta al classico 4+4. Prevede una durata minima di 3 anni, prorogabile automaticamente di altri 2, con possibilità di ulteriori proroghe biennali se non viene data disdetta. Una soluzione ideale per chi cerca un rapporto stabile e duraturo.
• Contratto transitorio (1-18 mesi): la durata va da 1 a 18 mesi e richiede tassativamente non solo di indicare nel contratto il motivo della transitorietà, ma anche di dimostrarlo tramite apposita documentazione da allegare (ad esempio, lettera di trasferimento lavorativo, di incarico temporaneo, documentazione relativa alla ristrutturazione dell’abitazione principale, ecc.). Questo tipo di contratto è perfetto per chi ha esigenze realmente temporanee, come un periodo di lavoro a Milano o i mesi necessari per completare i lavori nella propria casa.
• Contratto per studenti universitari (6-36 mesi): specifico per chi studia fuori sede, ha una durata dai 6 ai 36 mesi ed è rinnovabile. In questo caso, la normativa consente un solo rinnovo automatico, dopodiché occorre stipulare un nuovo contratto se permangono le esigenze abitative.

È, infine, importante sottolineare che non è possibile “mischiare” le tipologie in un unico contratto (ad esempio un contratto contemporaneamente transitorio e per studenti), perché ciascuna risponde a esigenze specifiche e a regole proprie previste dagli Accordi Territoriali.

Un passaggio fondamentale: l’Attestazione di Rispondenza

Molti proprietari calcolano il canone autonomamente e registrano il contratto, convinti di essere in regola.

È un errore che può costare caro: per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali, come la cedolare secca al 10%, l’esenzione da imposta di registro e bollo e le eventuali riduzioni IMU deliberate dal Comune, è obbligatorio ottenere l’Attestazione di Rispondenza (o conformità).

Si tratta di un documento rilasciato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’Accordo Territoriale che certifica due cose:

1. Che il canone è stato calcolato correttamente secondo i parametri locali.
2. Che il contenuto normativo del contratto rispetta l’Accordo Territoriale.

Senza questo “bollino”, in caso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, si rischia non solo il disconoscimento delle agevolazioni fiscali, ma anche sanzioni per la maggiore imposta dovuta.

Gestire i contratti a canone concordato a Milano: il valore aggiunto di Radovix

Gestire un contratto a canone concordato non significa solo “abbassare l’affitto”.

Significa saper navigare tra le micro-zone di Milano, saper interpretare correttamente le tabelle dell’Accordo Territoriale e saper gestire la burocrazia delle attestazioni.

Un errore nel calcolo dei metri quadri o l’omissione di un parametro qualitativo (come la prestazione energetica) può far perdere centinaia di euro l’anno o esporre a rischi legali.

Radovix conosce a fondo le dinamiche del mercato milanese e gli Accordi Territoriali della città metropolitana.

Il lavoro dell’agenzia consiste nel valorizzare il tuo immobile per posizionarlo nella fascia di canone più alta possibile, gestire il calcolo preciso e occuparci direttamente dell’ottenimento dell’Attestazione di Rispondenza.

Grazie a oltre 50 anni di presenza sul mercato immobiliare milanese, in particolare nelle zone di Città Studi e del centro storico, l’agenzia immobiliare Radovix è in grado di coniugare competenza normativa e conoscenza concreta dei valori di zona.

Offre una consulenza completa per capire se il canone concordato è davvero la scelta giusta per il tuo caso specifico o se esistono strade migliori, trasformando la complessità normativa in una rendita sicura e senza pensieri.

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