PLUSVALENZA E SUPERBONUS. COSA DICE LA LEGGE?

Una delle norme che ha fatto scalpore negli ultimi tempi, è il decreto che ha stabilito di tassare la plusvalenza delle seconde case che hanno usufruito del Superbonus per la vendita effettuata entro 10 anni dalla fine dei lavori.

Perché è stata varata questa legge? Quali sono le eccezioni? La plusvalenza è tassata anche se i lavori hanno riguardato solo le parti comuni del condominio? Noi di Radovix abbiamo studiato a fondo la questione e proviamo a riassumerla nel modo più semplice possibile.

5 ANNI. LA PLUSVALENZA SULLE SECONDE CASE.

Normalmente chi vende una seconda casa deve aspettare almeno 5 anni dall’acquisto per non pagare l’eventuale plusvalenza del 26% tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.

Esempio: Luca ha comprato una seconda casa al mare a gennaio 2020 a 150mila euro e l’ha venduta a giugno 2024 a 190mila euro. Su quei 40mila euro di plusvalenza, Luca deve versare allo Stato il 26% di tasse, mentre se avesse aspettato a rivenderla fino a febbraio 2025 non avrebbe dovuto pagare nulla. Inoltre, se Luca avesse adibito l’immobile a sua abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra acquisto e vendita, anche in quel caso non avrebbe dovuto versare nulla, anche vendendo casa entro i 5 anni.

10 ANNI. PLUSVALENZA DA SUPERBONUS 110%.

Il 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio ha introdotto una nuova tipologia di plusvalenza imponibile, ovvero quella derivante dalla vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus 110%, estendendo in questo caso a ben 10 anni il tempo che deve trascorrere tra la fine dei lavori e la vendita della casa per non pagare il fatidico 26%.

Come mai questa super-tassa? La ratio è quella di penalizzare le vendite speculative di chi, dopo aver beneficiato di un ingente “sconto” di ristrutturazione da parte dello Stato, decidesse di rivendere in breve tempo la sua proprietà.

2 ECCEZIONI IMPORTANTI.

La norma prevede due eccezioni all’imposta sulla plusvalenza da Superbonus 110%:

1) gli immobili ereditati per successione;

2) la vendita degli immobili che sono stati la residenza principale del venditore o della sua famiglia per la gran parte dei 10 anni precedenti la vendita o per la maggior parte del periodo se inferiore a 10 anni.

Sottolineiamo che questa è la posizione del Consiglio Nazionale del Notariato mentre l’Agenzia delle Entrate non ha ancora espresso un parere chiaro in merito a queste eccezioni.

E SE IL SUPERBONUS HA RIGUARDATO SOLO LE PARTI COMUNI?

Tra i punti più controversi, è emerso il dubbio se la norma si applicasse anche ai lavori di ristrutturazione con superbonus 110% che avessero coinvolto le parti comuni di condominio ma non la singola unità oggetto di compravendita.

A febbraio 2024 il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato un documento (studio n. 15) nel quale interpretava l’art. 67 lett. b-bis del Tuir in una modalità favorevole ai proprietari, suggerendo la possibilità che la plusvalenza imponibile non potesse applicarsi a quei condomini che avevano usufruito del superbonus indirettamente, con gli interventi limitati ai soli spazi comuni.

L’Agenzia delle Entrate ha però rigettato questa interpretazione, specificando con una circolare che la legge si applica a tutte le unità dei condomini che hanno usufruito del Superbonus, anche a quelle non direttamente interessate dai lavori. Ecco un estratto del testo “è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.”

 

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P.S. L’articolo è stato scritto a dicembre 2024. Visto che il quadro normativo è in continua evoluzione è sempre bene vagliare le informazioni con un professionista di fiducia.