VALORE CATASTALE: COS’È, A COSA SERVE, COME SI CALCOLA.

Quando si acquista o si eredita un immobile spesso si ha a che fare con termini tecnici del settore difficili da interpretare, come “valore catastale”. Noi di Radovix abbiamo provato a fare una sintesi sulle caratteristiche del valore catastale: cos’è, a cosa serve e come si calcola? Scopriamolo insieme.

COS’È IL VALORE CATASTALE?

Il valore catastale è un dato che si riferisce al valore fiscale di un immobile, necessario per calcolare alcune imposte legate alla compravendita di  un bene.

Attenzione a non confondere il valore catastale di un immobile con la rendita catastale e con il valore di mercato dell’immobile.

La rendita catastale è il reddito che viene attribuito ad ogni immobile con il quale si produce un reddito autonomo, secondo i parametri definiti dall’Agenzia delle Entrate. Per calcolare il valore catastale di un immobile è necessario conoscerne la rendita catastale (come vedremo in seguito): questa si calcola moltiplicando la dimensione dell’immobile (misurata in base al numeri dei vani, alla superficie e alla volumetria) per la tariffa d’estimo relativa (definita dall’Ufficio del Territorio di competenza e dipendente dalla categoria catastale dell’immobile e dalla zona censuaria in cui è situata la proprietà).

Il valore di mercato, o valore normale, invece è un valore di riferimento utile durante la trattativa di compravendita tra le parti: questo valore è preferibile richiederlo all’agenzia immobiliare, che lo calcola in seguito a una stima dell’immobile basata sui dati delle Agenzie delle Entrate.

A COSA SERVE IL VALORE CATASTALE.

Il valore catastale è un dato necessario per calcolare alcune imposte legate al trasferimento della proprietà dell’immobile, come le imposte di registro, ipotecaria e catastale, l’imposta di successione e l’imposta di donazione.

Il valore catastale rappresenta inoltre la base imponibile per il calcolo dell’imposta municipale sugli immobili (IMU) ed è alla base del sistema prezzo-valore, ovvero il sistema di trasferimento immobili a uso abitativo che dà vantaggi fiscali all’acquirente, oltre alla riduzione del 30% di tutti gli onorari da corrispondere al notaio.

COME SI CALCOLA IL VALORE CATASTALE?

In linea generale, il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per una rivalutazione determinata in base all’utilizzo dell’immobile e per un coefficiente determinato dalla relativa categoria catastale di appartenenza.

Per esempio il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120. Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120.

 

Vediamo adesso il calcolo dell’imposta di registro mediante l’uso del valore catastale:

 

Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga acquistata a 200.000 €. Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 € (113.400 x 9%). Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (200.000 euro) e sarebbe di 18.000 euro (200.000 x 9%).

 

Come abbiamo visto, sono concetti un po’ complessi che richiedono non solo una calcolatrice ma anche una conoscenza professionale delle dinamiche di tutti i valori di riferimento.

 

Per saperne di più, rivolgiti a Radovix