Tutti i vantaggi del canone concordato per il proprietario: perché a Milano conviene?

Affittare casa a Milano con canone concordato offre ai proprietari agevolazioni fiscali importanti che spesso rendono il rendimento netto più alto rispetto al canone libero.

I contratti concordati sono cresciuti del 118% dal 2022 al 2024 a Milano, passando da 1.922 a oltre 4.200 unità (Dato Unione Immobiliare, 2025), proprio grazie ai vantaggi del canone concordato che, dal punto di vista fiscale, proteggono davvero il portafoglio.

Nel mercato milanese, che presenta, in zone come Città Studi, affitti medi sopra 20 €/mq (Dato Idealista 2025), il concordato bilancia di fatto il canone calmierato e gli sgravi fiscali sostanziali.

Benefici fiscali del canone concordato per i proprietari

I vantaggi del canone concordato sotto il profilo fiscale sono il vero motore che convince sempre più proprietari, specialmente persone fisiche in comuni ad alta tensione abitativa come Milano.

Queste agevolazioni si applicano ai contratti 3+2, contratti transitori e contratti per studenti, ma richiedono sempre l’attestazione di conformità da associazioni firmatarie degli Accordi Territoriali (Unioncasa, Feder.casa, ecc.).

Senza questo modello di attestazione bilaterale asseverato dalle Associazioni, in caso di controllo Agenzia Entrate, si perdono tutti i vantaggi del canone concordato andando incontro a possibili sanzioni.

Ecco i tre pilastri fiscali, chiari e quantificabili:

• Cedolare secca agevolata al 10%: il principale vantaggio fiscale del canone concordato. Invece del 21% previsto sui contratti a canone libero, paghi solo il 10%, con in più l’esenzione totale dall’imposta di registro (che di norma è il 2% del canone annuo), dall’imposta di bollo e da eventuali imposte fidejussorie.

In pratica, su un canone concordato di 800 € al mese (9.600 € l’anno), il carico fiscale con cedolare agevolata è di 960 €, mentre sullo stesso importo a canone libero pagheresti 2.016 € di imposta sostitutiva, senza godere degli stessi sconti su IMU e altre imposte.

• Riduzione IRPEF (per chi non sceglie la cedolare secca): questa è l’alternativa ideale per i proprietari con redditi elevati (aliquote IRPEF alte) o per chi, pur avendo più immobili, preferisce non passare al regime della cedolare secca.

Il reddito che deriva dall’affitto si potrebbe ridurre, quindi, circa del 30% prima di calcolare le tasse IRPEF. In altre parole, su 10.000€ di canone annuo, potresti dichiarare circa 7.000€ di reddito tassabile, invece di 10.000€.

Inoltre, anche l’imposta di registro (che si paga quando registri il contratto) si calcola sul 70% del canone, non sul 100% come nei contratti a canone libero (L. 431/1998 art. 8).

• Riduzione IMU: Milano applica sconti sull’IMU per i contratti a canone concordato, con un minimo di circa il 25% e un massimo che si attesta intorno al 30%, secondo le delibere comunali. Questi dati fanno riferimento all’inizio del 2026, ma sono in continua variazione.

In pratica, su un bilocale da 70 mq con IMU base di circa 1.200€ all’anno, questo significa che si potrebbe ottenere un risparmio che si aggirerebbe intorno ai 300-360€ annui. Per ottenerlo, basta inviare al Comune di Milano copia del contratto registrato più l’attestazione di conformità.

Da segnalare che questo è l’unico beneficio fiscale disponibile per le società (che non possono usare cedolare secca).

Esiste anche la possibilità di combinare i benefici della cedolare secca al 10% e quelli dello sconto IMU. In questo modo, il guadagno netto dopo le tasse diventa spesso più alto rispetto al canone libero.

Quando scegliere i vantaggi del canone concordato a Milano

Decidere se puntare sul canone concordato richiede, senza dubbio, analisi pratica e un’occhio esperto: dipende, infatti, dalla zona, dalle caratteristiche dell’immobile e dal profilo del proprietario.

Non sempre è la scelta giusta per tutti gli immobili: può essere meno conveniente in periferia (dove si può chiedere un canone molto più alto) o per appartamenti di lusso (che superano i limiti massimi delle tabelle).

Risulta molto apprezzato, invece, nelle zone centrali, dove la stabilità degli inquilini e i benefici fiscali sono più importanti di un canone lordo leggermente più alto.

E i dati lo confermano, tanto che il dato relativo alla crescita del 118% di contratti concordati a Milano tra il 2022 e il 2024 dimostra che sempre più proprietari hanno scoperto questo equilibrio vantaggioso.

Il canone concordato diventa, infatti, particolarmente interessante nelle zone centrali o semicentrali come Città Studi, dove i valori degli Accordi Territoriali sono ormai quasi sempre alla pari con i canoni liberi.

Maggiore sicurezza e stabilità

Un altro aspetto spesso sottovalutato riguarda la qualità e la stabilità degli inquilini.

In una zona universitaria come Città Studi, dove gravitano studenti del PoliMi e della Statale, ma anche giovani lavoratori, un canone concordato, pur con valori degli Accordi Territoriali ormai alla pari con i canoni liberi, attrae comunque profili affidabili, grazie alla sua maggiore trasparenza e prevedibilità.

Questo riduce il rischio di morosità e le richieste di sconti o rinegoziazioni in corso d’opera.

​Le durate standard dei contratti 3+2 e dei contratti per studenti, unite alla certezza di canoni trasparenti e conformi alle tabelle territoriali, favoriscono permanenze più lunghe e un turnover più gestibile.

Per il proprietario, questo significa meno periodi di sfitto, meno costi di ricerca di nuovi inquilini e una programmazione più serena degli incassi nel tempo.

Zone centrali e semicentrali ideali

In sintesi, il canone concordato dà il meglio di sé in aree come Città Studi e, più in generale, nelle zone centrali e semicentrali di Milano, dove i valori fissati dagli Accordi Territoriali sono stati aggiornati per seguire l’andamento del mercato.

Qui è possibile ottenere canoni mensili in linea con quelli del libero, ma con una tassazione di gran lunga più favorevole.

​Al contrario, nelle zone periferiche o per immobili di lusso che eccedono i limiti massimi del concordato (e questo vale anche, seppur caso raro, in Città Studi) il canone libero resta spesso più conveniente, consentendo prezzi più alti.

Per questo, è importante valutare caso per caso, incrociando posizione, tipologia di immobile e profilo fiscale del proprietario.

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• Ci occupiamo dell’attestazione di conformità con le associazioni firmatarie, eliminando il rischio di errori che potrebbero farti perdere tutti gli sgravi fiscali.

 

• Compiliamo contratti approvati dalle associazioni e perfettamente conformi al DM 16/01/2017 e li registriamo correttamente per garantirti tutti i benefici. Monitoriamo anche gli adeguamenti ISTAT (se scegli il regime IRPEF).

E i nostri risultati parlano chiaro: molti dei nostri clienti proprietari a Città Studi e centro storico sono passati da affitti che “coprivano appena le spese” a rendite stabili e ben tutelate fiscalmente.

I contratti sono più solidi, la burocrazia gestita correttamente e il rischio di contestazioni o perdita dei benefici in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate è praticamente eliminato.

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