Si può vendere casa con inquilino? Le risposte alle domande dei proprietari a Milano

Nel mercato immobiliare milanese, la vendita di immobili occupati da inquilino è sempre più frequente e rappresenta una soluzione concreta per molti proprietari alle prese con esigenze di liquidità, pianificazione familiare o strategie di investimento.

Il 20% delle compravendite in città riguarda vendite di case con inquilino con contratto in corso (Camera di Commercio Milano, Nomisma 2024).

Ci riferiamo, evidentemente, alla vendita di immobili ad uso abitativo, per i quali questa proporzione cresce nei quartieri universitari e centrali, come Città Studi e Centro Storico, dove la richiesta di immobili a reddito da parte di investitori è particolarmente alta e il tempo medio di vendita supera del 30% quello degli immobili liberi, arrivando a quasi 80 giorni (Quotazioni OMI Milano 2024).

Questa prevalenza a Milano di immobili locati impatta anche sulle valutazioni di mercato: il valore di un appartamento venduto con inquilino può essere inferiore tra il 7% e il 15% rispetto a un immobile libero, variando in base alla tipologia di contratto, al canone di locazione, allo stato dell’appartamento e alla zona (OMI, Camera di Commercio Milano 2024).

Questi numeri, tuttavia, dimostrano che il mercato premia immobili con canoni congrui e regolarità nei pagamenti, favorendo soprattutto i venditori che si affidano ad agenzie storiche, strutturate e specializzate come l’agenzia immobiliare Radovix.

Principali dubbi del proprietario che vuole vendere casa con inquilino

Se si possiede un immobile locato e si valuta di venderlo, le incertezze sono legittime e molto diffuse.

Le domande che un’agenzia immobiliare si sente rivolgere più spesso a riguardo ruotano intorno a questi argomenti:

• È possibile vendere casa con inquilino ancora residente (con contratto in corso)?
• L’inquilino può impedire la vendita o ostacolare il rogito?
• Come comunicare la vendita e quali sono i diritti di prelazione del conduttore?
• Il prezzo è penalizzato rispetto a una casa libera?
• Serve il consenso dell’inquilino per procedere?

Tali dubbi sono tipici di chi si confronta con operazioni immobiliari in città dinamiche come Milano, ed è interessato sia a massimizzare il valore della proprietà, sia a gestire correttamente gli obblighi con l’inquilino.

Vendere casa locata: normativa, procedure e impatti economici

Il primo aspetto da considerare nella vendita di una casa con inquilino riguarda la legge italiana, che consente la vendita di un appartamento affittato con contratto regolarmente registrato.

La normativa (articolo 1599 del Codice Civile, Legge 431/98) stabilisce che, una volta concluso il rogito, il contratto di locazione rimane valido e viene trasferito all’acquirente, che subentra in tutti i diritti e doveri del precedente proprietario.

Il consenso dell’inquilino non è necessario, pur essendoci alcune eccezioni importanti:

• Diritto di prelazione: generalmente non è dovuto all’inquilino alcun diritto di prelazione sulla casa in vendita, salvo che non sia stato accettato dal locatore e concesso per motivazioni reali e concrete e, quindi, previsto appositamente in fase di contratto.

• Obbligo di comunicazione formale: non è obbligatorio, per il proprietario, informare il conduttore della vendita dell’abitazione, se non dopo l’avvenuta cessione del bene. Rimangono, comunque, valide questioni di etica e di convenienza. La proprietà, infatti, può trarre vantaggio dall’informare l’inquilino, in primis, perché l’inquilino stesso potrebbe essere il primo interessato all’acquisto e, in secondo luogo, per poter mettere in atto più agevolmente le visite alla proprietà da parte dei potenziali acquirenti e le operazioni necessarie per la vendite.

Queste disposizioni garantiscono tranquillità ai proprietari, ma evidenziano la necessità di gestire correttamente tutta la comunicazione, aspetto per il quale risulta fondamentale l’affidarsi ad agenzie immobiliari esperte come Radovix.

L’effetto dell’inquilino sul prezzo e sulla trattativa: vantaggi e criticità

La presenza di un inquilino durante la vendita di casa può avere diverse ricadute, a seconda del target dell’acquirente e della situazione contrattuale dell’immobile.

In generale, le case occupate sono appetibili per investitori alla ricerca di immobili a reddito, che prediligono appartamenti con canoni congrui e conduttori affidabili.

Per chi vende, è utile considerare questi aspetti chiave:

• Minor appeal per acquirenti privati: chi cerca una casa per abitazione personale preferisce immobili liberi da vincoli.
• Maggiore appeal per investitori a reddito: gli investitori professionali, invece, vedono nella continuità di locazione (e nei flussi di canone già in corso) un plus, specialmente a Milano.

La differenza di prezzo rispetto a un immobile libero può variare in modo significativo.

È dunque fondamentale:

• Sapere che, come già accennato a inizio articolo, il divario medio a Milano si attesta tra il 7% e il 15% (Camera di Commercio Milano, OMI 2024).
• Evidenziare i punti di forza della locazione in essere: regolarità pagamenti, canone congruo, durata residua, tipologia di contratto.
• Affidarsi a una consulenza professionale specifica per valutare correttamente i vantaggi e le criticità dell’operazione.

Questa valutazione preliminare permette di impostare una strategia di vendita efficace e di individuare subito il target giusto tra privati, investitori, società immobiliari.

Cosa succede al contratto d’affitto e come gestire la comunicazione con l’inquilino

Nel passaggio di proprietà, il nuovo proprietario deve obbligatoriamente mantenere gli accordi previsti dal contratto stipulato tra vecchi proprietario e inquilino, fino alla scadenza pattuita.

Prima della vendita, il proprietario deve:

• In caso di diritto di prelazione, informare ufficialmente il conduttore. Come visto, questo accade solo se il diritto di prelazione è stato preventivamente inserito a contratto con l’accordo delle parti.
• Consentire visite all’immobile e agevolare la presenza dell’acquirente per sopralluoghi.
• Mantenere un dialogo trasparente per favorire la collaborazione dell’inquilino e ridurre possibili tensioni.

Nella prassi milanese, gli esperti di Radovix provvedono alla mediazione tra venditore e inquilino, gestendo tutti gli aspetti comunicativi e negoziali, così da favorire una trattativa fluida e priva di sorprese.

Tempistiche e documentazione per la vendita con inquilino

La vendita di un immobile locato in città come Milano si assesta su valori competitivi (tra 80 e 100 giorni).

I principali fattori che influenzano la rapidità della trattativa sono:

• Completezza della documentazione (contratto di affitto regolare, APE, visure, planimetrie aggiornate).
• Chiarezza sullo stato occupazionale dell’immobile.
• Strategia di marketing mirata ai veri potenziali acquirenti.

Di tutto il processo, il team di consulenti immobiliari di Radovix si occupa interamente, affiancando il venditore dalla valutazione iniziale fino al rogito.

La consulenza Radovix per vendere immobili locati a Milano

Affidare la vendita di una casa con inquilino a Radovix significa, dunque, avere al proprio fianco una delle agenzie immobiliari più radicate e riconosciute di Milano, forte di 60 anni di esperienza e di una profonda conoscenza del mercato locale.

Radovix offre:

• Valutazioni professionali e realistiche: per definire il prezzo più competitivo garantendo la massima valorizzazione della locazione.
• Gestione esperta delle comunicazioni: con inquilino e acquirente, evitando incomprensioni e velocizzando la procedura.
• Targeting efficace degli investitori: promozione dell’immobile attraverso canali mirati e partnership locali.
• Assistenza legale e contrattuale: consulenza su prelazione, diritti delle parti, tempistiche e documentazione.

Questa strategia assicura risultati rapidi, trasparenti e soddisfacenti per il venditore, con la certezza di risolvere ogni dubbio fiscale, burocratico o negoziale.

Vendere casa occupata a Milano in sicurezza e senza stress

Ecco allora che, vendere un appartamento con inquilino a Milano non solo è possibile, ma rappresenta una soluzione sempre più richiesta e vantaggiosa per moltissimi proprietari grazie all’interesse degli investitori e alle evoluzioni normative e di mercato.

Le complessità legate a prezzi, alle tempistiche, alla comunicazione e all’iter burocratico diventano facilmente superabili grazie all’affiancamento di un’agenzia specializzata come Radovix, che trasforma ogni potenziale rischio in un’opportunità concreta e sicura.

Per una consulenza gratuita e personalizzata, affidati agli esperti del settore e trasforma la vendita del tuo immobile locato nella migliore operazione possibile.

Sfrutta le condizioni favorevoli del mercato milanese e scegli la professionalità di Radovix.

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